回顾2025年，香港楼市在历经自2021年底以来的长期调整后，终于迎来温和稳健的复苏，正式筑底回升。受惠于美联储降息（本地零售银行同步跟进）、买家信心回暖，以及2024年全面「撤辣」政策的持续提振，市场呈现量价齐升的态势，买家结构也发生显著变化。
房价于2025年中见底反弹，截至12月，全年整体房价累计上涨约3%；同时，租赁市场表现持续强劲，租金录得3%至5%的增长，趋近历史高位，其中尤以高端物业最受市场追捧。
2025年住宅成交量创下四年新高，录得约62,000宗（同比上升约17%）。市场动力主要来自本地刚需、续投客，以及中国内地买家的强势回归。超级豪宅市场更彰显出高净值人群的强大信心，内地实力买家表现尤为活跃，促成多宗瞩目成交：
- 西半山「天御」：恆基兆业旗下物业，两套单位以11亿港元成交（该项目屡创纪录，其中复式单位以8.8亿港元售出，单价刷新全港最高住宅记录）。
山顶「歌赋山道1号」：以10.88亿港元易手。
- 深水湾豪宅：太古地产以22亿港元（单价达147,010港元/平方英尺）售出两座奢华独立屋，买家为京东创始人刘强东，成为年度最具代表性的顶级豪宅交易之一。
步入2026年，得益于借贷成本持续处于低位、政策利好加持，以及本地与内地买家需求的双重驱动，预计香港物业成交量将保持稳健。住宅房价预计将上涨5%至15%；商业地产市场虽表现分化，但在内地科技巨头的投资带动下，呈现出持续改善的态势。据报道，京东于12月以35亿港元向丽新发展购入中国建设银行大厦（CCB Tower）50%股权；阿里巴巴则联手蚂蚁科技集团于10月以72亿港元，向文华东方酒店集团购入港岛壹号中心（One Causeway Bay）最高13层。
住宅市场表现最为亮眼，每月成交量频频突破5000宗，这是自市场低迷期以来首次出现的高位运行趋势。土地注册处数据显示，全年住宅总成交量约62,000宗（其中一手房成交约20,564宗，同比上升22%，成交额达2,256亿港元，同比上升8.2%；而二手房成交则超过41,000宗，同比上升约15%至18%）。整体物业注册量（含商业物业）高达80,702宗，创下四年来的最高峰。
去年首十个月的成交量同比大幅增长20.3%，累计成交总额达4,169.4亿港元（增长14.4%）。12月份市场表现强劲，录得5,883宗住宅成交，同比飙升43.4%。在成交构成中，一手市场占比约33%，二手市场占比约67%。这反映出在开发商积极推盘及房贷利率下调的背景下，市场刚需（自住需求）依然极其强劲。
2025 買家分析：
多元化與內地影響力
2025年市场最显著的转变在于内地买家的强劲回归。得益于全面「撤辣」（即取消所有额外印花税）及各类人才引进计划的推动，内地买家已成为市场主导力量，广泛分布于大众、中端及豪宅市场——在部分高价值交易中，其占比甚至高达80%。这反映出投资者已将香港视为应对内地市场波动的战略性对冲工具。
在市场份额方面，以汉语拼音姓名登记的内地买家，约占2025年住宅总成交量的22%至24%（前八个月占比为24%），其成交总额更占全港约30%。在特定领域，其影响力尤为突出：内地买家占一手新房成交量约30%至32%（如11月占比达31.6%），在启德等新发展区的部分新盘中，占比甚至超过60%。
数据显示，内地买家全年达成了约14,000宗成交，较2024年的11,638宗增长了20%，创下历史新高。虽然占比百分比与2024年底基本持平，但随着政策放宽及经济利好因素叠加，其绝对成交量及在高端市场的主导地位均录得显著增长。
与此同时，本地自住买家——包括首次置业及换房客户——仍是市场的「定海神针」。受惠于开发商提供的折扣优惠及利率下行的预期，本地刚需依然强劲。优质项目（如西半山 The MVP）销售表现亮眼；而豪宅市场持续吸引高净值人群入市，其中以8.83亿港元成交的半山复式大宅最具代表性。
总而言之，2025年香港楼市呈现出更加国际化的趋势，内地需求的强韧表现有效对冲本地市场波动，深刻重塑了香港物业市场的需求格局。
2025 租赁市场：
核心区域需求引领整体走势平稳
2025年下半年，租赁市场迎来温和复苏，成交量同比上升5%至8%。得益于外籍人士回流，以及约10万名通过「高才通」及「优秀人才」等计划抵港的内地专业人才，半山、山顶及南区等传统豪宅地段的租金实现了2%至8%的涨幅。
随着内地及海外人才获准延长签证，年轻专业人士与外籍雇员对短期租赁及共享居住空间的需求持续增加。这一趋势推动整体租金上调3%至5%，预计年底前租金水平将接近历史高点。
2026 房地产市场展望：
需求稳固，平稳增长
展望2026年，市场回暖势头预计将得以延续。在供应紧张、政策利好及利率有望下调等多重因素推动下，成交量有望稳步攀升。本地精英及内地买家将继续主导豪宅赛道，尤其在山顶、中半山及南区等传统稀缺地段，供不应求的趋势将越发显著。
租赁市场表现依然强劲。在海外人才回流及内地专才移居的双重带动下，目前已处于历史高位的租金水平预计将进一步上涨3%至5%（其中豪宅板块涨幅可达5%）。随着内地影响力不断扩大，市场日益国际化，持续重塑香港住房需求格局。
尽管地缘政治及经济环境的不确定性可能放缓步伐，但分析师普遍预测，住宅房价将迎来5%至15%的反弹，标志着可持续增长周期的正式开启。
