截至2026年4月中旬，香港住宅物業市場延續自2025年以來的復甦趨勢。儘管動力較1、2月份的強勁開局稍微放緩，但整體市場氣氛依然維持正面。根據差餉物業估價署（RVD）數據顯示，私人住宅售價指數於2月份錄得「九連升」，按月上升1.6%；根據不同指數及物業類別進行劃分，年初至今的累積升幅約為2.6%至7.7%不等。
2026年首季住宅物業買賣合約預計達13,500至18,650宗，按季上升10%至20%，部分代理行報告更指出按年升幅高達53%。一手成交繼續主導市場反彈，而二手市場則受惠於買家入市信心回升、借貸成本穩定及政府趨向支持的政策。然而，政府於2026年2月調高逾1億港元的印花稅（由4.25%增至6.5%）後，超級豪宅板塊表現已略為降溫。
成交量：一手帶動反彈，首季表現強勁
儘管二手市場價格出現選擇性調整，2026年首季住宅成交量仍錄得穩健增長。單計2月份，住宅物業錄得共6,669宗成交（包括2,567宗一手及4,102宗二手），總成交金額達576億港元，按年大幅飆升超過108%。
一手市場表現尤為暢旺。發展商採取競爭力十足的定價策略，並提供靈活的付款方案，帶動九龍及新界區的大型項目（尤其是800萬至1,000萬港元以下的上車盤）銷售強勁。二手市場成交量雖然有所回升，但買家心態依然審慎且對價格較為敏感，導致部分屋苑的議價空間進一步擴大。
按區域劃分，受惠於入場門檻較低及中價位供應充足，新界區及九龍區的成交量領先全港。港島區成交則較為兩極化，主要集中在中高端豪宅地段。按揭市場維持穩定，主要受銀行推出的具競爭力定價方案支持（如恒生銀行首三年2.73厘的定息按揭計劃）。3月份一個月銀行同業拆息穩定在1.95厘至2.35厘區間，令借貸成本維持在一定水平。
供應動向與未來落成量
根據差餉署的初步數據，2025年私人住宅落成量總計為18,450 伙（較2024年下跌24%）。預測顯示供應將進一步萎縮：2026年預計約為16,980伙，2027年則為15,360伙。供應鏈持續收緊，將為長遠樓價的韌性提供支撐。
目前一手現樓待售貨尾約為21,000至23,000伙。私人住宅空置率已回落至約4.3%，反映市場吸納量穩定。從政府賣地趨勢預測，2027至2028年間的供應狀況將會更為緊張。
買家分佈：本地買家主導，內地及回流客戶意欲強勁
本地買家、首置人士及換樓客依然是大眾及中價市場（1,500萬港元以下物業）的中流砥柱。2025年針對400萬港元以下單位的印花稅減免措施，持續為該板塊帶來增長動力。另外，年輕家庭及經「高才通」來港人士，對鄰近商業區及校網的小型單位需求亦非常殷切。
內地買家的影響力依然舉足輕重，尤其在一手新盤及高價值物業市場表現突出。內地客佔首季市場成交的顯著份額，成交量按年大幅上升53%，成交金額的增長更為顯著。在豪宅市場方面，歷史數據顯示內地買家於1億港元以上的成交中佔比高達70%至80%，在印花稅調整後，相關交投略有放緩。
受惠於優厚租金回報率及租盤供應有限，外籍買家及海外回流港人的入市意欲亦有所提升。
港島區租賃供應緊張 租金面臨上調壓力
現時租賃物業的入伙率已攀升至歷史新高，推動港島區租金升值紀錄水平。隨著內地人才持續湧入，加上外籍人士及回流港人，各類住宅板塊的租金壓力正不斷加劇，尤其以豪宅地段最為顯著。
2025年，「高才通」共錄得31,508宗獲批個案（其中逾90至95%來自內地），而「專才計劃」則批核了26,174宗申請。結合傳統每日150個名額的「單程證」（每年約25,000至32,000人），這些計劃在過去12至18個月內，帶來了數以萬計的內地專業人士及家庭於香港定居。
同時，自2024年底至2025年底，香港居民錄得29,100人的淨移入，反映海外港人及外籍人士回流人數上升。相關調查亦指出，目前有超過20,000至21,000名持BNO簽證人士有意從英國等地回流。
強勁租賃需求不僅推高租金，更促使不少現有租客「租轉買」。隨著按揭利率趨於平穩，加上部分板塊的「租買差價」收窄，越來越多租客加速置業決定，藉此鎖定成本，以對沖租金進一步飆升的風險。
中半山的核心地標物業（包括蘭心閣、譽皇居及地利根德閣）目前已處於飽和狀態，並排起輪候名單。南區國際學校附近的租賃競爭尤為激烈，客戶經常在未看房的情況下直接出價，甚至高於業主意向價格承租。淺水灣道101號、109號及127號等標誌性豪宅，每逢有空置單位釋出，往往吸引3到5組租客同時競爭。我們預計2026年南區租金將進一步上升15%，而半山區租金則預計上升約10%。
市場趨勢重點：印花稅調整、供應收緊及樓價審慎回升
2026年2月《財政預算案》宣佈調高1億港元以上住宅物業的從價印花稅（由2月26日起追溯生效），對市場產生了顯著但受控的影響。儘管3月份超級豪宅（1億港元以上）成交量有所下降，但分析預期長期干擾有限，主因是該板塊佔整體市佔率較小，且超高淨值買家的需求持續強勁。
大型住宅項目（上車盤及中檔物業）價格在首季呈現分歧：部分指數持平或輕微回調，但個別屋苑錄得4%至19%的升幅。整體私人住宅售價仍較早前高峰期低出7%至12%，各區表現差異極大。租金增長則持續強勢，支撐物業的投資回報率。
市場利好因素包括恆生指數表現穩健、息口維持平穩至偏向支持，以及政策的連續性。潛在負面因素方面，雖然全球地緣政治局勢緊張，但二手市場買家情緒依然活躍，樓價硬淨且盤源持續回落。
2026年香港樓市展望
市場對全年樓市預測普遍持樂觀態度。預計全年成交量將達到65,000至70,000宗以上；其中一手銷售有望連續第二年突破20,000宗大關，而二手成交則預計會逼近五年高位。
在樓價走勢方面，整體升幅預計在3%至5%之間，而聯排別墅等特定優質地段更有望錄得5%至10%的增值。另外，租金升幅預料將保持強勁，特別是港島區的高端豪宅板塊。由於供應短缺的情況將持續至2027年，加上本地買家、內地人才及回流客戶等多樣需求帶動，樓市在2026年餘下時間將處於穩步擴張的格局。
買家及投資者市場總結及建議
2026年4月的數據顯示，香港住宅物業市場正處於復甦成熟期。在一手成交及大眾市場強勁需求的帶動下，物業交投量強勁反彈；樓價則進入鞏固期，部份優質物業錄得溫和升幅。買家組成方面，除了本地客戶廣泛參與外，內地買家的興趣依然濃厚，同時亦見外籍客源回流。
市場的基本結構，包括供應收窄、租賃需求強勁及政策穩定——均支持全年樓價穩步上升及成交活躍的正面預期。
我們 Habitat Property建議在2026年投資者及買家應聚焦於優越地段、供應緊拙的中小型至中價位物業，這類物業的抗跌力及表現將最為穩健。
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